Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό δεν αφορά μόνο ξενοδοχεία, παραλίες και μεγάλες επενδύσεις. Για πρώτη φορά ανοίγει θεσμικά τη συζήτηση για τη βραχυχρόνια μίσθωση ως κομμάτι της φέρουσας ικανότητας των προορισμών. Για την Κεφαλονιά, όπου οι βίλες και τα Airbnb έχουν αλλάξει τη γεωγραφία του τουρισμού, η εξέλιξη αυτή μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική.
Το «αόρατο ξενοδοχείο» μπαίνει στον χωροταξικό χάρτη
Μέχρι σήμερα, όταν η δημόσια συζήτηση άγγιζε τη φέρουσα ικανότητα ενός τουριστικού προορισμού, το βάρος έπεφτε κυρίως στα ξενοδοχεία, στα οργανωμένα καταλύματα, στις επίσημες κλίνες και στις μεγάλες τουριστικές υποδομές. Όμως η πραγματικότητα των τελευταίων ετών έχει ξεπεράσει αυτή την εικόνα. Σε πολλά νησιά, και ιδιαίτερα στην Κεφαλονιά, ένα μεγάλο μέρος της τουριστικής δραστηριότητας δεν περνά πλέον μέσα από το κλασικό ξενοδοχειακό μοντέλο, αλλά μέσα από κατοικίες, διαμερίσματα, βίλες και καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Τα επίσημα στοιχεία άλλωστε είναι συντριπτικά: 159 ξενοδοχεία στην Κεφαλονιά απέναντι σε περισσότερα από 6.000 airbnb!
Αυτό το «αόρατο ξενοδοχείο» των χιλιάδων κλινών υπήρχε στην πράξη, αλλά δεν αποτυπωνόταν πάντα με την ίδια βαρύτητα στον χωροταξικό σχεδιασμό. Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό αλλάζει αυτή τη λογική, καθώς αναγνωρίζει πλέον ρητά ότι ο τουρισμός διαμοιρασμού και η τουριστική κατοικία αποτελούν αναδυόμενα τουριστικά μοντέλα που πρέπει να ενταχθούν στην ισορροπία του συνολικού τουριστικού σχεδιασμού.
Το Airbnb παύει να είναι «αόρατο ξενοδοχείο» και μπαίνει πλέον στον λογαριασμό της φέρουσας ικανότητας.
Η φέρουσα ικανότητα δεν θα μετρά μόνο τα ξενοδοχεία
Η μεγάλη αλλαγή βρίσκεται στον τρόπο με τον οποίο θα υπολογίζεται η τουριστική πίεση κάθε περιοχής. Το νέο πλαίσιο στηρίζεται στη λογική ότι η ανάπτυξη δεν μπορεί να αξιολογείται αποσπασματικά, αλλά πρέπει να συνδέεται με τις πραγματικές αντοχές του τόπου: τον πληθυσμό, τις υποδομές, το νερό, τα απόβλητα, το περιβάλλον, τις μετακινήσεις, την κατοικία και την καθημερινότητα των μόνιμων κατοίκων.
Σύμφωνα με την παρουσίαση του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η τουριστική ανάπτυξη οργανώνεται πλέον με βάση κατηγορίες περιοχών και με σύνδεση με τη φέρουσα ικανότητα. Παράλληλα, στο κείμενο του σχεδίου γίνεται αναφορά στα δεδομένα του Μητρώου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ, τα οποία θα λαμβάνονται υπόψη για τις σχετικές κατευθύνσεις.
Αυτό σημαίνει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν μπορούν πλέον να αντιμετωπίζονται σαν μια παράλληλη, σχεδόν αόρατη αγορά. Από τη στιγμή που φιλοξενούν μεγάλο αριθμό επισκεπτών, καταναλώνουν νερό, παράγουν απορρίμματα, επιβαρύνουν δρόμους και επηρεάζουν την αγορά κατοικίας, μπαίνουν αναγκαστικά στον ίδιο λογαριασμό με την υπόλοιπη τουριστική δραστηριότητα.
Γιατί η Κεφαλονιά βρίσκεται στο κέντρο αυτής της συζήτησης
Η Κεφαλονιά είναι ένα από τα νησιά όπου η βραχυχρόνια μίσθωση δεν αποτελεί πια συμπληρωματική δραστηριότητα. Έχει εξελιχθεί σε βασικό πυλώνα του τουριστικού προϊόντος. Το νησί διαθέτει περιορισμένο αριθμό ξενοδοχείων σε σχέση με την έκταση και τη δυναμική του, αλλά πολύ μεγάλο αριθμό κατοικιών, βιλών και διαμερισμάτων που λειτουργούν τουριστικά κατά τους μήνες αιχμής.
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι η πραγματική τουριστική δυναμικότητα της Κεφαλονιάς είναι πολύ μεγαλύτερη από εκείνη που θα έβλεπε κάποιος αν μετρούσε μόνο τις ξενοδοχειακές κλίνες. Περιοχές που παλαιότερα δεν είχαν έντονη τουριστική υποδομή, σήμερα δέχονται χιλιάδες επισκέπτες μέσω ιδιωτικών καταλυμάτων. Χωριά, παραλιακές ζώνες, αγροτικές περιοχές και οικισμοί με περιορισμένες υποδομές λειτουργούν πλέον σαν τουριστικές μικρο-αγορές.
Αυτό δεν είναι κατ’ ανάγκην αρνητικό. Δημιούργησε εισοδήματα, αξιοποίησε περιουσίες, έφερε επισκέπτες σε περιοχές έξω από τον παραδοσιακό τουριστικό πυρήνα και στήριξε πολλές τοπικές επιχειρήσεις. Όμως δημιούργησε και μια νέα πίεση που δεν μπορεί να αγνοηθεί: λιγότερα διαθέσιμα σπίτια για μόνιμους κατοίκους, υψηλότερες τιμές ενοικίων, μεγαλύτερη κατανάλωση νερού, ανάγκες αποχέτευσης, κυκλοφοριακή πίεση, επιβάρυνση παραλιών και αλλαγή της φυσιογνωμίας οικισμών.
Η Κεφαλονιά δεν μπορεί να μετρά μόνο αφίξεις· πρέπει να μετρά και τι αντέχει σε νερό, στέγη, δρόμους και παραλίες.
Από το συμπληρωματικό εισόδημα στη χωροταξική παράμετρο
Η βραχυχρόνια μίσθωση ξεκίνησε ως μια ευέλικτη δυνατότητα αξιοποίησης κατοικιών. Για πολλούς μικρούς ιδιοκτήτες αποτέλεσε σημαντική πηγή εισοδήματος, ιδιαίτερα σε μια περίοδο οικονομικής πίεσης. Στα νησιά, όμως, η εξέλιξη υπήρξε πολύ ταχύτερη και πολύ πιο μαζική. Το μοντέλο δεν περιορίστηκε σε λίγα δωμάτια ή διαμερίσματα. Μετατράπηκε σε οργανωμένη αγορά τουριστικής κατοικίας, με βίλες, συγκροτήματα, επενδυτικά ακίνητα και επαγγελματική διαχείριση.
Αυτή ακριβώς η μετάβαση είναι που κάνει τη χωροταξική ρύθμιση αναπόφευκτη. Όταν η βραχυχρόνια μίσθωση επηρεάζει την κατοικία, το τοπίο, την κατανάλωση φυσικών πόρων και την ένταση του τουριστικού φαινομένου, δεν μπορεί να μένει εκτός σχεδιασμού. Δεν είναι πλέον μόνο φορολογικό ή εισοδηματικό ζήτημα. Είναι ζήτημα χωρικής οργάνωσης.
Τι είδους περιορισμοί μπορεί να έρθουν
Το νέο πλαίσιο δεν επιβάλλει από αύριο έναν οριζόντιο «κόφτη» στις Airbnb. Δεν καταργεί τη βραχυχρόνια μίσθωση και δεν σημαίνει ότι κάθε υφιστάμενο ακίνητο θα βρεθεί αυτόματα αντιμέτωπο με απαγόρευση. Αυτό θα ήταν λάθος ανάγνωση.
Ανοίγει όμως τον δρόμο για χωρικά διαφοροποιημένους όρους και περιορισμούς. Στο σχέδιο προβλέπεται ότι μπορούν, με ειδικότερες νομοθετικές ή κανονιστικές ρυθμίσεις, να καθοριστούν όροι και προϋποθέσεις διάθεσης ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, να ρυθμιστεί η χρονική διάρκεια της δραστηριότητας ανά έτος, να θεσπιστούν γεωγραφικές ζώνες απαγόρευσης ή περιορισμού και να επιβληθούν περιορισμοί στην ανάπτυξη νέας προσφοράς, ιδίως σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά.
Η αναφορά σε νεόδμητες κατοικίες έχει επίσης ιδιαίτερη σημασία. Δείχνει ότι το κράτος εξετάζει πλέον όχι μόνο τη σημερινή λειτουργία της αγοράς, αλλά και το πώς η οικοδομική δραστηριότητα μπορεί να κατευθύνεται εξαρχής προς την τουριστική εκμετάλλευση, στερώντας κατοικία από τους μόνιμους κατοίκους και αλλάζοντας τον χαρακτήρα ολόκληρων περιοχών.
Το κρίσιμο σημείο: δεν ενεργοποιούνται όλα άμεσα
Χρειάζεται προσοχή. Οι προβλέψεις αυτές δεν σημαίνουν ότι από σήμερα μπαίνει αυτόματα αριθμητικό όριο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις της Κεφαλονιάς. Το ίδιο το πλαίσιο παραπέμπει σε εξειδίκευση μέσω υποκείμενων επιπέδων σχεδιασμού ή ειδικών ρυθμίσεων. Δηλαδή απαιτούνται επόμενα θεσμικά βήματα, νομοθετικές παρεμβάσεις, τοπικά ή ειδικά πολεοδομικά σχέδια και τεκμηρίωση της φέρουσας ικανότητας.
Ωστόσο, η πολιτική κατεύθυνση είναι πλέον σαφής. Η βραχυχρόνια μίσθωση παύει να αντιμετωπίζεται ως δραστηριότητα εκτός χωροταξικής εξίσωσης. Από εδώ και πέρα θα μπορεί να συνδέεται με την κατηγορία κάθε περιοχής, τα ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά της, τις υποδομές της και το επίπεδο τουριστικής πίεσης που δέχεται.
Η σχέση Airbnb, στέγης και τοπικής κοινωνίας
Για την Κεφαλονιά, η συζήτηση αυτή δεν είναι θεωρητική. Η βραχυχρόνια μίσθωση συνδέεται άμεσα με το στεγαστικό πρόβλημα, με τη δυσκολία εργαζομένων να βρουν κατοικία κατά τη σεζόν, με την αδυναμία νέων ζευγαριών να μείνουν στον τόπο τους και με την αύξηση των τιμών σε περιοχές που μέχρι πριν λίγα χρόνια λειτουργούσαν κυρίως ως μόνιμοι ή ημιμόνιμοι οικισμοί.
Το παράδοξο είναι εμφανές. Ένα νησί μπορεί να έχει χιλιάδες κλίνες διαθέσιμες για επισκέπτες και ταυτόχρονα να μην έχει αρκετά σπίτια για εργαζόμενους, δασκάλους, γιατρούς, δημόσιους υπαλλήλους ή νέες οικογένειες. Όταν συμβαίνει αυτό, η τουριστική ανάπτυξη παύει να είναι απλώς οικονομική επιτυχία και μετατρέπεται σε κοινωνικό δίλημμα.
Το νερό, οι υποδομές και οι παραλίες μπαίνουν στην ίδια εξίσωση
Η φέρουσα ικανότητα δεν είναι αφηρημένη έννοια. Στην Κεφαλονιά μεταφράζεται σε πολύ συγκεκριμένα ερωτήματα. Πόσο νερό μπορεί να καταναλώνει ένα νησί τον Αύγουστο; Πόσες πισίνες μπορεί να υποστηρίξει χωρίς πίεση στους υδάτινους πόρους; Πόσοι επισκέπτες μπορούν να κινούνται σε περιοχές με στενούς δρόμους και περιορισμένη στάθμευση; Πόση πίεση μπορούν να αντέξουν οι παραλίες; Πόσα απορρίμματα μπορεί να διαχειριστεί αποτελεσματικά ο μηχανισμός καθαριότητας;
Αυτά τα ερωτήματα δεν αφορούν μόνο τα ξενοδοχεία. Αφορούν εξίσου τις βίλες, τα διαμερίσματα, τις κατοικίες που μισθώνονται βραχυχρόνια και κάθε μορφή τουριστικής φιλοξενίας. Αν η τουριστική κατανάλωση παράγεται από τον επισκέπτη, τότε ο τόπος δεν μπορεί να κάνει διάκριση ανάλογα με το αν ο επισκέπτης κοιμάται σε ξενοδοχείο ή σε ιδιωτική κατοικία.
Η επόμενη σύγκρουση θα είναι ανάμεσα στο δικαίωμα αξιοποίησης και στο δικαίωμα του τόπου να αντέχει
Η συζήτηση για τις Airbnb θα είναι δύσκολη, γιατί αγγίζει πραγματικά συμφέροντα και πραγματικές ανάγκες. Από τη μία πλευρά υπάρχουν ιδιοκτήτες που στηρίζουν σημαντικό μέρος του εισοδήματός τους στη βραχυχρόνια μίσθωση. Υπάρχουν επαγγελματίες που δουλεύουν γύρω από αυτή την αγορά. Υπάρχουν επισκέπτες που επιλέγουν την Κεφαλονιά ακριβώς επειδή βρίσκουν βίλες, σπίτια και πιο ιδιωτικές μορφές διαμονής.
Από την άλλη πλευρά υπάρχει η ανάγκη ενός νησιού να παραμείνει κατοικήσιμο, λειτουργικό και κοινωνικά ισορροπημένο. Υπάρχει η ανάγκη να προστατευθούν οι οικισμοί από την πλήρη τουριστικοποίηση, οι εργαζόμενοι από την έλλειψη στέγης, οι φυσικοί πόροι από την υπερκατανάλωση και το τοπίο από την ανεξέλεγκτη διάχυση κατοικιών που στην πράξη λειτουργούν ως τουριστικές μονάδες.
Η Κεφαλονιά χρειάζεται δική της τεκμηριωμένη χαρτογράφηση
Το νέο χωροταξικό θέτει το πλαίσιο. Δεν αρκεί όμως από μόνο του. Η Κεφαλονιά χρειάζεται δική της σοβαρή χαρτογράφηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ανά περιοχή, ανά εποχή, ανά τύπο ακινήτου και ανά πραγματική επίπτωση. Άλλη είναι η επίδραση μιας οικογενειακής κατοικίας που μισθώνεται λίγες εβδομάδες τον χρόνο και άλλη η επίδραση ενός επενδυτικού συγκροτήματος κατοικιών που λειτουργεί αποκλειστικά ως τουριστική υποδομή.
Χωρίς δεδομένα, η συζήτηση θα γίνει με συνθήματα. Με δεδομένα, μπορεί να γίνει πολιτική. Και αυτό είναι το μεγάλο στοίχημα: να μη μετατραπεί η συζήτηση για τη βραχυχρόνια μίσθωση σε σύγκρουση υπέρ ή κατά των Airbnb, αλλά σε σοβαρό σχεδιασμό για το πού, πόσο και με ποιους όρους μπορεί να αναπτύσσεται αυτή η δραστηριότητα.
Το ερώτημα δεν είναι αν χωρούν περισσότερες κλίνες, αλλά αν χωρούν στη ζωή και στο τοπίο του νησιού.
Το μήνυμα του νέου πλαισίου
Το μήνυμα του νέου χωροταξικού είναι ότι ο τουρισμός δεν μπορεί πλέον να μετριέται μόνο με αφίξεις και εισπράξεις. Πρέπει να μετριέται και με βάση το τι αντέχει ο τόπος. Για την Κεφαλονιά, αυτό σημαίνει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση θα πάψει σταδιακά να θεωρείται αόρατη τουριστική δραστηριότητα και θα ενταχθεί στον μεγάλο λογαριασμό της φέρουσας ικανότητας.
Το ερώτημα δεν είναι αν η Κεφαλονιά χρειάζεται βίλες, Airbnb ή τουριστική κατοικία. Προφανώς αποτελούν πλέον μέρος της οικονομίας της. Το πραγματικό ερώτημα είναι πόση τέτοια ανάπτυξη μπορεί να αντέξει κάθε περιοχή, χωρίς να χαθεί η κατοικία, χωρίς να εξαντληθούν οι υποδομές, χωρίς να πιεστεί το περιβάλλον και χωρίς να αλλοιωθεί η ταυτότητα του νησιού.
Γιατί το μέλλον του τουρισμού στην Κεφαλονιά δεν θα κριθεί μόνο από το πόσες κλίνες διαθέτει. Θα κριθεί από το αν αυτές οι κλίνες χωρούν πραγματικά μέσα στη ζωή, στις αντοχές και στο τοπίο του νησιού.
Ελένη Δ. Χιόνη
Πηγές
Το άρθρο βασίζεται στην επίσημη παρουσίαση και στο σχέδιο του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, καθώς και στις νεότερες πληροφορίες που δημοσιοποιήθηκαν για τις προβλέψεις σχετικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση και τη φέρουσα ικανότητα των προορισμών.
