ΚΕΦΑΛΟΝΙΑ ΠΡΟΣ ΠΩΛΗΣΗ: Δεν αλλάζουν χέρια μόνο τα σπίτια – αλλά η ίδια μας η γη

Εκατοντάδες κατοικίες, οικόπεδα και αγροτεμάχια της Κεφαλονιάς προωθούνται σήμερα στην ελληνική και τη διεθνή αγορά. Οι ζητούμενες τιμές ξεκινούν από μερικές δεκάδες χιλιάδες ευρώ για γη στην ενδοχώρα και φθάνουν σε πολλά εκατομμύρια για παραθαλάσσιες εκτάσεις και πολυτελείς βίλες.

Πολλοί ξένοι αγοραστές δεν αναζητούν έτοιμο σπίτι. Αγοράζουν οικοδομήσιμη γη και κατασκευάζουν από την αρχή το εξοχικό ή τη μελλοντική μόνιμη κατοικία τους. Η εισροή κεφαλαίων δημιουργεί δουλειές και ανακαινίζει ακίνητα, αλλά παράλληλα ανεβάζει το κόστος κατοικίας και απομακρύνει τη νέα κεφαλονίτικη γενιά από τη γη του τόπου της.

Το ελληνικό κράτος γνωρίζει τις συναλλαγές, αλλά δεν δημοσιοποιεί συγκεντρωτικά στοιχεία για τη φορολογική κατοικία των αγοραστών και τη συνολική έκταση γης που μεταβιβάζεται.

Η θερινή «αυτοψία» πριν από την αγορά

Είμαστε στην καρδιά του καλοκαιριού και η Κεφαλονιά είναι γεμάτη από χιλιάδες επισκέπτες που φτάνουν από ολόκληρη την Ευρώπη για τις διακοπές τους. Αρκετοί γνωρίζουν ήδη καλά το νησί, καθώς επιστρέφουν εδώ για δεύτερη, τρίτη ή και πολλοστή φορά.

Ανάμεσά τους, όμως, βρίσκονται και εκείνοι που αυτή τη φορά δεν έρχονται μόνο ως τουρίστες. Έρχονται ως υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων — είτε αναζητώντας μια κατοικία για τα χρόνια της συνταξιοδότησής τους είτε εξετάζοντας μια επένδυση.

Αξιοποιώντας τις πολλές απευθείας πτήσεις και τα σχετικά οικονομικά εισιτήρια των εταιρειών charter, ταξιδεύουν στην Κεφαλονιά για να δουν από κοντά τα ακίνητα που έχουν ξεχωρίσει ήδη από τον χειμώνα. Έχουν προηγηθεί μήνες αναζήτησης σε διεθνείς πλατφόρμες, ανταλλαγές ηλεκτρονικών μηνυμάτων με μεσιτικά γραφεία, φωτογραφίες, βίντεο, κατόψεις και διαδικτυακές παρουσιάσεις.

Συνήθως δεν αγοράζουν αμέσως. Εφόσον εκδηλώσουν σοβαρό ενδιαφέρον, αναζητούν δικηγόρο για τη νομική εκπροσώπηση και τον έλεγχο των τίτλων. Ακολουθεί ο τεχνικός έλεγχος από μηχανικό για τη νομιμότητα, την πραγματική κατάσταση και τα πιθανά πολεοδομικά προβλήματα του ακινήτου.

Σπάνια παραμένουν στο νησί έως την ολοκλήρωση της διαδικασίας. Επιστρέφουν στις χώρες τους, ενώ δικηγόροι, μηχανικοί, συμβολαιογράφοι και μεσίτες συγκεντρώνουν τα απαραίτητα δικαιολογητικά. Επανέρχονται όταν όλα είναι έτοιμα — ή όταν το ακίνητο έχει πλέον περάσει στο όνομά τους.

Με βάση την εικόνα της τοπικής αγοράς, το ισχυρότερο ενδιαφέρον προέρχεται από Βρετανούς, Ολλανδούς, Γερμανούς και Ελβετούς, ενώ μικρότερη είναι η παρουσία Γάλλων και Ιταλών. Πρόκειται, ωστόσο, για εκτίμηση της αγοράς και όχι για επίσημη κρατική καταγραφή ανά εθνικότητα ή φορολογική κατοικία.

Δεν αναζητούν όλοι ένα έτοιμο σπίτι

Ένα μεγάλο και συχνά λιγότερο ορατό τμήμα της αγοράς αφορά ανθρώπους που δεν επιθυμούν να αγοράσουν έτοιμη κατοικία. Έρχονται στην Κεφαλονιά για να δουν οικόπεδα και αγροτεμάχια.

Επιλέγουν πρώτα τη γη, τη θέα και την περιοχή και στη συνέχεια αναθέτουν σε μηχανικούς, αρχιτέκτονες και κατασκευαστικές εταιρείες να δημιουργήσουν από την αρχή το σπίτι που επιθυμούν: συνήθως μια σύγχρονη βίλα με πισίνα, μεγάλους υπαίθριους χώρους και ανεμπόδιστη θέα προς το Ιόνιο.

Η πραγματική έκταση της διεθνούς αγοράς ακινήτων, επομένως, δεν αποτυπώνεται μόνο στον αριθμό των έτοιμων κατοικιών που αλλάζουν χέρια. Αποτυπώνεται και στις εκατοντάδες εκτάσεις γης που προσφέρονται προς πώληση — πολλές από τις οποίες προωθούνται εξαρχής ως η βάση για την κατασκευή μιας νέας πολυτελούς κατοικίας ή μιας τουριστικής επένδυσης.

Μια αγορά σχεδιασμένη για το εισόδημα του εξωτερικού

Η Κεφαλονιά δεν διαθέτει μία ενιαία αγορά κατοικίας. Διαθέτει πλέον τουλάχιστον δύο αγορές που λειτουργούν ταυτόχρονα αλλά με εντελώς διαφορετική αγοραστική δύναμη:

• Η πρώτη: αφορά τον μόνιμο κάτοικο, τον νέο εργαζόμενο, το ζευγάρι που θέλει να δημιουργήσει οικογένεια, τον δημόσιο υπάλληλο ή τον επαγγελματία που χρειάζεται ένα σπίτι για να ζήσει όλο τον χρόνο.
• Η δεύτερη: αφορά αγοραστές που διαθέτουν εισόδημα, αποταμιεύσεις ή περιουσία από ισχυρότερες ευρωπαϊκές οικονομίες και εξετάζουν το κεφαλονίτικο ακίνητο ως εξοχική κατοικία, τόπο συνταξιοδότησης ή επένδυση.

Για κάποιον με βρετανικό, γερμανικό, ολλανδικό ή ελβετικό εισόδημα, μία κατοικία αξίας 350.000 ή 500.000 ευρώ μπορεί να αποτελεί σοβαρή αλλά εφικτή επένδυση. Για ένα νέο κεφαλονίτικο νοικοκυριό, όμως, το ίδιο ποσό βρίσκεται συνήθως πολύ πέρα από τις πραγματικές δυνατότητες δανεισμού και αποπληρωμής.

Η διεθνής ζήτηση δεν χρειάζεται καν να αγοράσει το σύνολο των διαθέσιμων ακινήτων για να μεταβάλει την αγορά. Αρκεί να είναι ισχυρότερη οικονομικά και να συγκεντρώνεται στις πιο ελκυστικές περιοχές. Οι τιμές των συναλλαγών και των αγγελιών λειτουργούν στη συνέχεια ως νέα σημεία αναφοράς και για τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες. Έτσι, μια αγορά που αρχικά αφορά το εξοχικό υψηλών προδιαγραφών μπορεί σταδιακά να συμπαρασύρει τις τιμές των παλαιότερων κατοικιών, των οικοπέδων και τελικά των ενοικίων.

Από τις μικρές κατοικίες στις βίλες εκατομμυρίων

Η ενδεικτική καταγραφή ενεργών αγγελιών αποκαλύπτει ένα εξαιρετικά μεγάλο εύρος προσφοράς. Στην αγορά εμφανίζονται μικρές παραδοσιακές κατοικίες, ανακαινισμένα σπίτια στα χωριά, νεόδμητες βίλες με πισίνα, συγκροτήματα κατοικιών και παραθαλάσσια ακίνητα πολλών εκατομμυρίων ευρώ.

Τα παραδείγματα δεν αποτελούν μέσο όρο της αγοράς. Δείχνουν, όμως, με σαφήνεια σε ποιο οικονομικό κοινό απευθύνεται ένα σημαντικό μέρος της προσφοράς. Σε μεγάλη πλατφόρμα ακινήτων εμφανίζονταν κατά την έρευνα περίπου 590 αγγελίες κατοικιών στην Κεφαλονιά.

Το ακίνητο έχει πάψει να πωλείται μόνο ως σπίτι

Η γλώσσα των αγγελιών είναι αποκαλυπτική. Η κατοικία δεν περιγράφεται απλώς με βάση τα τετραγωνικά μέτρα, την ηλικία και την ποιότητα κατασκευής της. Πωλείται ως ολοκληρωμένη εμπειρία ζωής:

• θέα στο Ιόνιο & ιδιωτικότητα,
• εγγύτητα σε παραλίες & πισίνα με υπαίθριους χώρους,
• δυνατότητα τουριστικής εκμετάλλευσης & επενδυτική απόδοση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης,
• «αυθεντική ελληνική ζωή» & ιδανική κατοικία συνταξιοδότησης,
• εύκολη πρόσβαση στο αεροδρόμιο.

Ουσιαστικά, μαζί με το κτίριο τιμολογείται η σπανιότητα του κεφαλονίτικου τοπίου. Ο αγοραστής δεν πληρώνει μόνο το κόστος κατασκευής. Πληρώνει τον ορίζοντα, τη θάλασσα, τη θέση, το κλίμα, το αίσθημα ασφάλειας και την πρόσβαση σε έναν τρόπο ζωής που έχει περιορισμένη προσφορά.

Από το Ληξούρι των 210.000€ έως το Φισκάρδο των 3 εκατ.€: Ο χάρτης της αγοράς

Η γη πωλείται ως έτοιμο επενδυτικό σχέδιο

Ακόμη πιο χαρακτηριστική είναι η αγορά οικοπέδων και αγροτεμαχίων. Στις διεθνείς αγγελίες, η έκταση σπανίως προωθείται ως ένα απλό χωράφι. Παρουσιάζεται ως «οικόπεδο για πολυτελή βίλα», «γη με πανοραμική θέα» ή «έκταση με οικοδομική άδεια».