Η πρώτη αναλυτική έρευνα της Beyond για τον STAMA Greece χαρτογραφεί το τοπίο της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε Κεφαλονιά και Ιθάκη. Ο πρόεδρος του STAMA, Βασίλης Αργυράκης, αναλύει στο KefaloniaPress τα ευρήματα, τις πιέσεις στις τιμές και την αλήθεια για το στεγαστικό.
Τι δείχνει η έρευνα για την Κεφαλονιά
Πριν περάσουμε στη συνέντευξη με τον πρόεδρο του STAMA Greece Βασίλη Αργυράκη παρουσιάζουμε αναλυτικά τα πλήρη ευρήματα της μελέτης της Beyond για τα δύο νησιά:
1. Μέγεθος αγοράς
Η Beyond καταγράφει ότι σήμερα στην Κεφαλονιά λειτουργούν 4.511 ενεργές καταχωρήσεις, ενώ στην Ιθάκη φτάνουν τις 1.280. Η καταγραφή αφορά όλες τις ενεργές καταχωρήσεις στην πλατφόρμα της Airbnb και περιλαμβάνει ολόκληρες κατοικίες, ξενοδοχεία, καθώς και ιδιωτικά ή κοινόχρηστα δωμάτια.
2. Πληρότητα
- Κεφαλονιά: Η πληρότητα εμφανίζεται μειωμένη κατά -9,1% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025.
- Ιθάκη: Η αντίστοιχη μεταβολή αγγίζει το -26,8%.
Σημαντική διευκρίνιση: Η Beyond επισημαίνει ότι η σύγκριση πραγματοποιήθηκε στις 10 Ιουλίου 2026, σε μια στιγμή που οι κρατήσεις για τον Αύγουστο και τον Σεπτέμβριο δεν είχαν ακόμη ολοκληρωθεί. Το χάσμα αναμένεται να περιορίζεται όσο κλείνει το παράθυρο κρατήσεων (booking window).
3. Δείκτης RevPAN (Revenue per Available Night)
Ο δείκτης RevPAN αποτυπώνει το μέσο έσοδο ανά διαθέσιμη διανυκτέρευση, συνδυάζοντας την πληρότητα με τις τιμές πώλησης. Θεωρείται ο πλέον ουσιαστικός δείκτης για την πραγματική οικονομική απόδοση ενός καταλύματος.
| Περιοχή | Μεταβολή RevPAN |
|---|---|
| Κεφαλονιά | −22,7% |
| Ιθάκη | +79,1% |
4. Συμπεριφορά επισκεπτών
Η έρευνα αναδεικνύει κομβικές αλλαγές στις ταξιδιωτικές συνήθειες για την Κεφαλονιά:
- Μέση διάρκεια διαμονής: 7,7 διανυκτερεύσεις (αύξηση +20%).
- Booking window (παράθυρο κράτησης): 62 ημέρες (μείωση κατά 42 ημέρες / -40%).
Με απλά λόγια, οι επισκέπτες επιλέγουν να μείνουν περισσότερες ημέρες στο νησί, αλλά καθυστερούν σημαντικά να οριστικοποιήσουν την κράτησή τους, αποφασίζοντας πολύ πιο κοντά στην ημερομηνία άφιξης.
5. Τι σημαίνουν όλα αυτά;
Η συνολική εικόνα είναι σύνθετη. Η αγορά δεν καταρρέει, αλλά γίνεται σαφώς πιο ανταγωνιστική. Οι κρατήσεις μετατοπίζονται προς την τελευταία στιγμή, ενώ η αυξημένη προσφορά ασκεί έντονες πιέσεις στις τιμές και στα τελικά έσοδα των ιδιοκτητών.
Η συνέντευξη με τον Βασίλη Αργυράκη
Μετά την παρουσίαση των βασικών ευρημάτων της έρευνας της Beyond για λογαριασμό του STAMA Greece, το KefaloniaPress ζήτησε από τον πρόεδρο του Συνδέσμου, Βασίλη Αργυράκη, να ερμηνεύσει τα στοιχεία, να σχολιάσει τις εξελίξεις στην αγορά και να απαντήσει στα βασικά ερωτήματα που απασχολούν ιδιοκτήτες, επαγγελματίες και τοπικές κοινωνίες.
Kefaloniapress:
Τα στοιχεία της Beyond για λογαριασμό του STAMA Greece δείχνουν ότι στην Κεφαλονιά καταγράφονται 4.511 ενεργές καταχωρήσεις, ενώ η πληρότητα μέχρι στιγμής εμφανίζεται μειωμένη κατά 9,1% σε σχέση με πέρυσι. Ποια είναι η δική σας ανάγνωση; Πρόκειται για πραγματική κάμψη της αγοράς ή για μια φυσιολογική εξέλιξη, καθώς οι κρατήσεις πραγματοποιούνται πλέον πολύ πιο κοντά στην ημερομηνία του ταξιδιού;
Βασίλης Αργυράκης:
«Η εικόνα που έχουμε από την αγορά δείχνει ότι η μείωση της πληρότητας δεν μπορεί να διαβαστεί αποκομμένη από τη σημαντική άνοδο των κρατήσεων τελευταίας στιγμής. Οι ταξιδιώτες, ιδιαίτερα μετά τις αλλαγές των τελευταίων ετών στη συμπεριφορά των καταναλωτών, καθυστερούν περισσότερο να αποφασίσουν και να πραγματοποιήσουν την κράτησή τους.
Αυτό σημαίνει ότι τα στοιχεία της πληρότητας σε μια δεδομένη χρονική στιγμή δεν αποτυπώνουν κατ’ ανάγκη την τελική εικόνα της σεζόν. Σε κάθε περίπτωση, η αγορά είναι πιο ανταγωνιστική και οι ιδιοκτήτες και διαχειριστές πρέπει να προσαρμόζονται σε μια νέα πραγματικότητα, όπου η ζήτηση δεν κατανέμεται με τον ίδιο τρόπο χρονικά όπως στο παρελθόν.
Δεν θα έλεγα, επομένως, ότι βρισκόμαστε μπροστά σε μια κατάρρευση της αγοράς, αλλά σε μια περίοδο προσαρμογής, με μεγαλύτερη πίεση στον ανταγωνισμό και αυξημένη εξάρτηση από τις κρατήσεις τελευταίας στιγμής».
Kefaloniapress:
Η ίδια έρευνα καταγράφει μείωση κατά 22,7% στο RevPAN (Revenue per Available Night – έσοδο ανά διαθέσιμη διανυκτέρευση) στην Κεφαλονιά. Ποιοι είναι, κατά την άποψή σας, οι βασικοί λόγοι αυτής της εξέλιξης;
Βασίλης Αργυράκης:
«Η άνοδος των κρατήσεων τελευταίας στιγμής έχει οδηγήσει σε έναν πόλεμο προσφορών, είτε από πανικοβλημένους ιδιώτες είτε λόγω λάθους προγραμματισμού στα προγράμματα δυναμικής τιμολόγησης. Τα προγράμματα αυτά “διαβάζουν” τον ανταγωνισμό και προτείνουν αυτοματοποιημένα εκπτώσεις τελευταίας στιγμής.
Όταν, λοιπόν, υπάρχει μεγάλη προσφορά και οι κρατήσεις γίνονται πιο κοντά στην ημερομηνία του ταξιδιού, αρκετοί ιδιοκτήτες προχωρούν σε επιθετικές μειώσεις τιμών προκειμένου να εξασφαλίσουν κρατήσεις. Αυτό αναπόφευκτα πιέζει το RevPAN».
Kefaloniapress:
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Beyond για λογαριασμό του STAMA Greece, στην Κεφαλονιά λειτουργούν σήμερα 4.511 ενεργές καταχωρήσεις. Θεωρείτε ότι η αγορά μπορεί να απορροφήσει περαιτέρω αύξηση της προσφοράς ή διακρίνετε σημάδια κορεσμού;
Βασίλης Αργυράκης:
«Θεωρώ ότι έχει επέλθει κορεσμός. Ωστόσο, εφόσον η μεγάλη πλειοψηφία των σπιτιών αφορά εξοχικές κατοικίες που κυρίως κληρονομήθηκαν και ο ιδιοκτήτης αποσκοπεί κυρίως στη συντήρηση του ακινήτου, δεν θεωρώ ότι σύντομα θα υπάρξει μείωση των καταχωρήσεων.
Ενδεχομένως η πολυπλοκότητα της νομοθεσίας να αποθαρρύνει κάποιους, αλλά αρκετοί αναθέτουν τη διαχείριση των ακινήτων τους σε εταιρείες διαχείρισης, ώστε να ξεπεράσουν αυτό το εμπόδιο.
Άρα, ακόμη και αν η αγορά εμφανίζει σημάδια κορεσμού, δεν βλέπουμε προς το παρόν έναν μηχανισμό που να οδηγεί αυτόματα σε σημαντική μείωση της προσφοράς».
Kefaloniapress:
Η βραχυχρόνια μίσθωση βρίσκεται στο επίκεντρο της δημόσιας συζήτησης για το στεγαστικό πρόβλημα. Με βάση τα στοιχεία και την εμπειρία του STAMA Greece, ποια είναι η πραγματική εικόνα; Είναι πράγματι η βασική αιτία του προβλήματος ή πρόκειται για ένα πιο σύνθετο ζήτημα;
Βασίλης Αργυράκης:
«Το 2026 δεν υπάρχει κανένας αξιόπιστος διεθνής οργανισμός, πανεπιστήμιο ή κρατικός φορέας που να θεωρεί ότι η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί τον βασικό παράγοντα για την άνοδο των τιμών των ενοικίων ή των κατοικιών.
Από το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο μέχρι την ΑΑΔΕ και το Γραφείο Προϋπολογισμού της Βουλής, όλοι έχουν επισημάνει ότι η επίπτωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην άνοδο των τιμών στην Ελλάδα δεν ξεπερνά το 1,8% πανελλαδικά και σε ορισμένες περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης το 7%.
Η Ελλάδα είναι ξεκάθαρο ότι δεν έχει στεγαστικό “πρόβλημα” όπως άλλες χώρες της ΕΕ. Από τη δεκαετία του 1960 και μετά, με εξαίρεση τη δεκαετία του 2010, υπήρχε συνεχώς αλματώδης αύξηση του κόστους ενοικίασης και πώλησης και υπήρχε πάντα αναντιστοιχία μισθών και τιμών πώλησης και ενοικίων, ειδικά στα αστικά κέντρα.
Όλοι οι φορείς επισημαίνουν τις διαχρονικές αδυναμίες του κράτους:
- Να βγάλει στην αγορά γρήγορα ακίνητα από κατασχέσεις ή σχολάζουσες κληρονομιές.
- Την απροθυμία των τραπεζών και των διαχειριστών δανείων να ρίξουν στην αγορά τα ακίνητα που κατέχουν.
- Την άνοδο του πληθωρισμού και την επιλογή των κατασκευαστών να φτιάχνουν μόνο ακριβές νέες κατοικίες.
- Τον αποκλεισμό από τα στεγαστικά δάνεια του μεγαλύτερου μέρους του πληθυσμού.
- Την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας.
- Την επιλογή κρατικών και εκκλησιαστικών φορέων να διαθέτουν τα ακίνητά τους αποκλειστικά για τη δημιουργία ξενοδοχείων.
- Τα εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά ακίνητα και την παντελή έλλειψη συντήρησης από τους ιδιώτες ιδιοκτήτες τα τελευταία 50 χρόνια.
Θεωρώ ότι, αν θέλουμε ως κοινωνία να λύσουμε πραγματικά το θέμα της ακριβής στέγης, θα πρέπει στον δημόσιο διάλογο να ασχοληθούμε με τα παραπάνω θέματα, που αποτελούν το 95% του προβλήματος, και να σταματήσουμε να χρησιμοποιούμε τη βραχυχρόνια μίσθωση ως έναν εύκολο τρόπο για να κρύβουμε τα αληθινά προβλήματα κάτω από το χαλί».
Kefaloniapress:
Η Beyond, η ΕΛΣΤΑΤ, ο ΙΝΣΕΤΕ και η ΑΑΔΕ δημοσιεύουν κατά καιρούς διαφορετικά στοιχεία για τη βραχυχρόνια μίσθωση. Ποιον δείκτη θεωρείτε ότι αποτυπώνει με μεγαλύτερη ακρίβεια την πραγματική εικόνα της αγοράς και γιατί;
Βασίλης Αργυράκης:
«Δεν μπορούμε να ονομάζουμε τα λάθος ή κακής ποιότητας δεδομένα στα οποία βασίζεται μια έρευνα “διαφορετική μεθοδολογία”. Αυτό αποτελεί ξεκάθαρο αποπροσανατολισμό της κοινής γνώμης, προκειμένου να αποτινάξουν από πάνω τους διάφοροι φορείς και δήμοι τις διαχρονικές αποτυχίες τους.
Η Ελλάδα και συγκεκριμένα η ΑΑΔΕ πρωτοπόρησε από το 2018 με τη δημιουργία Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής, το οποίο υιοθετείται τα τελευταία χρόνια από τις υπόλοιπες χώρες της ΕΕ. Με αυτό τον τρόπο μπόρεσε να πραγματοποιήσει και διασταυρώσεις με τις πλατφόρμες.
Η ΑΑΔΕ είναι ο μοναδικός φορέας που έχει τα πλήρη και σωστά δεδομένα και χαιρόμαστε ιδιαίτερα που ως STAMA συνεισφέραμε στην απόφαση της ΑΑΔΕ να δώσει πρόσβαση σε όλους στα πραγματικά δεδομένα της αγοράς, ώστε να σταματήσουν να κυριαρχούν στον δημόσιο διάλογο λάθος δεδομένα από ιδιωτικές εταιρείες ή ινστιτούτα.
Σε αρκετές περιπτώσεις, οι αναλύσεις βασίζονται σε μερική ή ελλιπή πρόσβαση στα στοιχεία των πλατφορμών. Για παράδειγμα, γνωστή εταιρεία δημοσιεύει αναλύσεις χωρίς να περιλαμβάνει δεδομένα από την Booking.com, η οποία έχει σημαντικό μερίδιο αγοράς. Άλλοι φορείς δεν διαχωρίζουν τη βραχυχρόνια μίσθωση από τις με άδεια ΕΟΤ επιπλωμένες κατοικίες και καταλύματα, φθάνοντας σε υπερβολικά νούμερα που απέχουν από την πραγματικότητα».
Το διακύβευμα για την επόμενη μέρα
Τα στοιχεία της Beyond και οι επισημάνσεις του Βασίλη Αργυράκη αποτυπώνουν μια αγορά σε κομβικό σημείο καμπής. Η βραχυχρόνια μίσθωση στην Κεφαλονιά δεν καταρρέει, αλλά εισέρχεται σε μια φάση ενηλικίωσης, όπου ο αυξημένος ανταγωνισμός και η αλλαγή της ταξιδιωτικής συμπεριφοράς απαιτούν πλέον επαγγελματισμό, ψυχραιμία και στρατηγική.
Παράλληλα, η συζήτηση για το στεγαστικό αναδεικνύει την ανάγκη για έναν ειλικρινή δημόσιο διάλογο, βασισμένο σε διασταυρωμένα δεδομένα της ΑΑΔΕ και όχι σε εύκολους αφορισμούς. Το ζητούμενο για την επόμενη μέρα παραμένει η ισορροπία ανάμεσα στη βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη του τόπου και την προστασία του τοπικού κοινωνικού ιστού.
