Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό αλλάζει ουσιαστικά τον χάρτη των τουριστικών επενδύσεων στην Κεφαλονιά. Το νησί δεν αντιμετωπίζεται ως μία ενιαία τουριστική περιοχή: οι Δημοτικές Ενότητες κατατάσσονται σε διαφορετικές κατηγορίες, με διαφορετικά όρια για νέα ξενοδοχεία, νέους κανόνες για την παράκτια ζώνη και πολύ μεγαλύτερη βαρύτητα στη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής.
Η Κοινή Υπουργική Απόφαση έχει πλέον υπογραφεί. Υπάρχει, ωστόσο, μία κρίσιμη νομική λεπτομέρεια που πρέπει να είναι απολύτως σαφής: η ισχύς της απόφασης αρχίζει από τη δημοσίευσή της στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, όπως ορίζει ρητά το άρθρο τρίτο της ΚΥΑ.
Από εκεί και πέρα, το τελικό κείμενο επιτρέπει πλέον να δούμε τι πραγματικά προβλέπεται για την Κεφαλονιά, χωρίς να συγχέουμε τις ρυθμίσεις που εγκρίθηκαν με προτάσεις που είχαν προηγηθεί κατά τη δημόσια διαβούλευση.
Η Κεφαλονιά χωρίζεται σε τρεις ταχύτητες
Το νέο Χωροταξικό χρησιμοποιεί ως βασική χωρική μονάδα τη Δημοτική Ενότητα και όχι τους σημερινούς Δήμους.
Η κατάταξη στηρίζεται κυρίως στην ένταση της τουριστικής ανάπτυξης, με βασικούς δείκτες τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό της κάθε Δημοτικής Ενότητας.
Για την Κεφαλονιά, το τελικό Παράρτημα Α προβλέπει την ακόλουθη κατάταξη:
| Δημοτική Ενότητα | Κατηγορία | Χαρακτηρισμός |
|---|---|---|
| Αργοστολίου | Γ | Αναπτυσσόμενη |
| Ελειού – Πρόννων | Β | Αναπτυγμένη |
| Ερίσου | Γ | Αναπτυσσόμενη |
| Λειβαθούς | Β | Αναπτυγμένη |
| Ομαλών | Ε | Ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης |
| Παλικής | Γ | Αναπτυσσόμενη |
| Πυλαρέων | Γ | Αναπτυσσόμενη |
| Σάμης | Γ | Αναπτυσσόμενη |
Το πρώτο σημαντικό συμπέρασμα είναι ότι Ελειός–Πρόννοι και Λειβαθώ αποτελούν τις περισσότερο αναπτυγμένες τουριστικά Δημοτικές Ενότητες της Κεφαλονιάς, ενώ Αργοστόλι, Έρισος, Παλική, Πύλαρος και Σάμη κατατάσσονται μία βαθμίδα χαμηλότερα.
Τα Ομαλά αποτελούν ξεχωριστή περίπτωση, καθώς εντάσσονται στην κατηγορία Ε, δηλαδή στις περιοχές στις οποίες το νέο πλαίσιο επιδιώκει ενίσχυση ειδικών μορφών ανάπτυξης.
Ελειός–Πρόννοι και Λειβαθώ: νέα ξενοδοχεία από 12 στρέμματα
Η σημαντικότερη άμεση αλλαγή αφορά τις περιοχές της κατηγορίας Β – Αναπτυγμένες.
Μέχρι να καθοριστούν χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων σε εκτός σχεδίου περιοχές το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν γηπέδου αυξάνεται στα: 12 στρέμματα.
Ο κανόνας αφορά επομένως τη Δημοτική Ενότητα Ελειού–Πρόννων, όπου βρίσκονται μεταξύ άλλων η Σκάλα και ο Κατελειός, καθώς και τη Δημοτική Ενότητα Λειβαθούς.
Στις περιοχές αυτές επιτρέπεται η κατασκευή νέων τουριστικών καταλυμάτων κατηγορίας 3, 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών.
Επειδή παράλληλα πρόκειται για νησιωτική περιοχή, στις αναπτυγμένες περιοχές της κατηγορίας Β προβλέπεται ανώτατη δυναμικότητα 350 κλινών για τα τουριστικά καταλύματα.
Η αλλαγή αυτή είναι ιδιαίτερα σημαντική για την αγορά γης. Ένα εκτός σχεδίου γήπεδο 8 ή 10 στρεμμάτων στον Ελειό–Πρόννους ή στη Λειβαθώ δεν έχει πλέον την ίδια δυνατότητα αξιοποίησης για νέα ξενοδοχειακή μονάδα με ένα αντίστοιχο ακίνητο σε άλλη Δημοτική Ενότητα της Κεφαλονιάς.
Αργοστόλι, Σάμη, Παλική, Πύλαρος και Έρισος: το όριο στα 8 στρέμματα
Στις Δημοτικές Ενότητες που χαρακτηρίζονται Γ – Αναπτυσσόμενες, το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν για την ανέγερση νέου ξενοδοχείου σε εκτός σχεδίου περιοχή καθορίζεται στα: 8 στρέμματα.
Στην κατηγορία αυτή ανήκουν:
- Αργοστόλι
- Έρισος
- Παλική
- Πύλαρος
- Σάμη
Και εδώ τα νέα τουριστικά καταλύματα προβλέπονται στις κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων/κλειδιών.
Η διαφορά ανάμεσα στα 8 και στα 12 στρέμματα δημιουργεί πλέον διαφορετικές επενδυτικές συνθήκες μέσα στο ίδιο νησί.
Προσοχή: τα 8 και 12 στρέμματα δεν αφορούν κάθε βίλα ή κατοικία
Εδώ χρειάζεται απόλυτη σαφήνεια για να μην δημιουργηθούν λανθασμένες εντυπώσεις.
Τα αυξημένα όρια των 8 και 12 στρεμμάτων που εισάγει το συγκεκριμένο άρθρο αφορούν ρητά την ανέγερση νέων ξενοδοχείων σε εκτός σχεδίου περιοχές.
Δεν σημαίνει ότι κάθε κατοικία, τουριστική βίλα ή ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Κεφαλονιά χρειάζεται πλέον 8 ή 12 στρέμματα.
Για τις κατοικίες, τις τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες, τα ενοικιαζόμενα δωμάτια και τις άλλες μορφές καταλυμάτων εφαρμόζεται το αντίστοιχο ισχύον πολεοδομικό και τουριστικό πλαίσιο, μαζί φυσικά με τους ειδικούς περιορισμούς κάθε περιοχής.
Η διάκριση αυτή είναι καθοριστική για την Κεφαλονιά, όπου μεγάλο τμήμα του τουριστικού προϊόντος δεν αποτελείται από μεγάλα ξενοδοχεία αλλά από μικρότερες μονάδες και αυτοτελείς κατοικίες.
Τα Ομαλά έχουν διαφορετική αναπτυξιακή αντιμετώπιση
Η Δημοτική Ενότητα Ομαλών είναι η μοναδική στην Κεφαλονιά που εντάσσεται στην κατηγορία Ε – Περιοχές ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης.
Στην κατηγορία αυτή δεν προβλέπεται το ειδικό αυξημένο όριο των 8 ή 12 στρεμμάτων που ισχύει για τις κατηγορίες Γ και Β.
Αντίθετα, το Χωροταξικό δίνει κατευθύνσεις για ενίσχυση ειδικών μορφών τουρισμού, για αξιοποίηση διατηρητέων κτιρίων, ανάπτυξη glamping και αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών που παρουσιάζουν αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον.
Αυτό, βέβαια, δεν σημαίνει ελεύθερη δόμηση. Οι γενικοί και ειδικοί πολεοδομικοί όροι, τα καθεστώτα προστασίας και οι λοιπές χωροταξικές και περιβαλλοντικές διατάξεις εξακολουθούν να εφαρμόζονται.
Όλη η Κεφαλονιά θεωρείται «μεγάλο νησί»
Πέρα από την κατάταξη κάθε Δημοτικής Ενότητας στις κατηγορίες Β, Γ ή Ε, υπάρχει και ένα δεύτερο επίπεδο χωροταξικών κανόνων.
Το νέο πλαίσιο κατατάσσει ρητά την Κεφαλονιά στην Ομάδα Ι των νησιών άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, μαζί με νησιά όπως η Κέρκυρα, η Ζάκυνθος, η Ρόδος, η Λέσβος, η Χίος και η Νάξος.
Για αυτά τα νησιά προβλέπεται ότι στο πλαίσιο του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου θα εξετάζεται η σκοπιμότητα καθορισμού:
- ζωνών τουριστικής ανάπτυξης σε εκτός σχεδίου περιοχές,
- καθώς και ζωνών προστασίας της φυσικής και πολιτιστικής κληρονομιάς, των φυσικών πόρων και του τοπίου.
Στις δεύτερες μπορεί να περιορίζεται ή ακόμη και να απαγορεύεται η δυνατότητα δόμησης τουριστικών εγκαταστάσεων.
Οι μεγάλες οργανωμένες τουριστικές επενδύσεις μόνο ως «ήπιας ανάπτυξης»
Για τα νησιά της Ομάδας Ι, στα οποία ανήκει η Κεφαλονιά, το νέο Χωροταξικό προβλέπει ότι οι οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων επιτρέπονται μόνο στην εκδοχή της «ήπιας ανάπτυξης», με εξαίρεση τη Ρόδο και την Κέρκυρα.
Ο όρος «ήπια ανάπτυξη» δεν είναι γενικός ή περιγραφικός. Ορίζεται μέσα στο ίδιο το Χωροταξικό και συνδέεται, μεταξύ άλλων, με ανώτατο συντελεστή δόμησης ίσο με το ήμισυ του συντελεστή που ισχύει στην αντίστοιχη κατηγορία υποδοχέα.
Για μεγάλες μελλοντικές οργανωμένες τουριστικές επενδύσεις στην Κεφαλονιά, η πρόβλεψη αυτή είναι εξαιρετικά σημαντική.
Η φέρουσα ικανότητα μπαίνει στο κέντρο των αποφάσεων
Μία από τις ουσιαστικότερες αλλαγές του νέου Χωροταξικού είναι η ενίσχυση του ρόλου της Έκθεσης Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας – ΕκΕΦΙ.
Για τον πολεοδομικό σχεδιασμό στις Δημοτικές Ενότητες των κατηγοριών Α και Β, αλλά και στα νησιά των Ομάδων Ι και ΙΙ, απαιτείται τεκμηρίωση της φέρουσας ικανότητας.
Η Κεφαλονιά, ως νησί της Ομάδας Ι, βρίσκεται συνολικά μέσα σε αυτό το νέο πλαίσιο ελέγχου.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η πρόβλεψη για μεμονωμένες τουριστικές μονάδες.
Η διαδικασία τεκμηρίωσης της φέρουσας ικανότητας απαιτείται μεταξύ άλλων:
- για τουριστικά καταλύματα άνω των 50 κλινών σε Δημοτικές Ενότητες με μόνιμο πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων, καθώς και στις Δημοτικές Ενότητες που ανήκουν στις κατηγορίες Α, Β και Γ,
- και για τουριστικά καταλύματα άνω των 150 κλινών σε περιοχές με μόνιμο πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων, ανεξάρτητα από την κατηγορία στην οποία ανήκει η Δημοτική Ενότητα.
Το πιο σημαντικό είναι ότι το Χωροταξικό προβλέπει πως εάν η αξιολόγηση δείξει ότι μία νέα μονάδα οδηγεί σε υπέρβαση κρίσιμων δεικτών βιωσιμότητας, η μονάδα δεν μπορεί να αδειοδοτηθεί.
Για την Κεφαλονιά, όπου οι πιέσεις σε ύδρευση, αποχέτευση, απορρίμματα, οδικό δίκτυο και λοιπές δημόσιες υποδομές αυξάνονται σημαντικά κατά τους μήνες αιχμής, αυτή η πρόβλεψη μπορεί να αποδειχθεί μακροπρόθεσμα σημαντικότερη ακόμη και από τα νέα όρια αρτιότητας.
Παράκτια ζώνη: πλήρης απαγόρευση στα πρώτα 25 μέτρα
Ιδιαίτερη σημασία για ένα νησί με τόσο εκτεταμένη ακτογραμμή έχει η νέα ρύθμιση για την παράκτια ζώνη.
Το τελικό Χωροταξικό προβλέπει ότι: από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή ισχύει πλήρης απαγόρευση διαμορφώσεων και κατασκευών.
Επιτρέπονται μόνο συγκεκριμένες εξαιρέσεις, όπως διαμορφώσεις για πρόσβαση ΑμεΑ και ασθενοφόρου, καθώς και έργα που προβλέπονται από τη νομοθεσία περί αιγιαλού.
Παράλληλα, όταν μία περιοχή υπάγεται ταυτόχρονα σε περισσότερες κατηγορίες ή ειδικά καθεστώτα του Χωροταξικού, εφαρμόζεται μία πολύ σημαντική αρχή: υπερισχύει η περισσότερο περιοριστική ρύθμιση για τη δόμηση και η περισσότερο προστατευτική για το περιβάλλον και το τοπίο.
Natura: δεν σημαίνει γενική απαγόρευση τουριστικής δραστηριότητας
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται και στις προστατευόμενες περιοχές.
Το Χωροταξικό δεν προβλέπει μία γενική απαγόρευση τουρισμού στις περιοχές Natura.
Ορίζει ότι οι προστατευόμενες περιοχές διέπονται πρωτίστως από το ειδικό καθεστώς προστασίας τους και ότι επιτρέπονται ήπιες, μικρής κλίμακας και φιλικές προς το περιβάλλον μορφές τουρισμού, σύμφωνα με το θεσπισμένο κανονιστικό πλαίσιο ή, όπου αυτό δεν υπάρχει ακόμη, σύμφωνα με την εγκεκριμένη Ειδική Περιβαλλοντική Μελέτη.
Για οργανωμένες μορφές τουριστικής ανάπτυξης που περιλαμβάνουν τμήματα προστατευόμενων περιοχών, τα τμήματα αυτά πρέπει να ακολουθούν το πρότυπο της ήπιας ανάπτυξης.
Συνεπώς, στην Κεφαλονιά κάθε επένδυση που βρίσκεται μέσα ή κοντά σε προστατευόμενη περιοχή θα πρέπει να εξετάζεται με βάση τη συγκεκριμένη θέση και το ειδικό καθεστώς που ισχύει εκεί.
Airbnb: τι προβλέπεται και τι δεν ισχύει ακόμη
Το ζήτημα των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι ίσως το σημείο στο οποίο υπάρχει ο μεγαλύτερος κίνδυνος σύγχυσης.
Το νέο Χωροταξικό προβλέπει ότι η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορεί να υπόκειται σε χωρικά διαφοροποιημένους όρους και περιορισμούς, ανάλογα με την κατηγορία και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.
Μεταξύ των μέτρων που αναφέρονται είναι:
- όροι και προϋποθέσεις διάθεσης ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση,
- περιορισμός της χρονικής διάρκειας της δραστηριότητας μέσα στο έτος,
- καθορισμός γεωγραφικών ζωνών περιορισμού ή απαγόρευσης,
- και περιορισμός της νέας προσφοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές αυξημένης πίεσης.
Ωστόσο, τα μέτρα αυτά δεν ενεργοποιούνται αυτομάτως μόνο με την έγκριση του Χωροταξικού.
Το ίδιο το τελικό κείμενο αναφέρει ότι απαιτούνται ειδικότερες νομοθετικές ή κανονιστικές ρυθμίσεις.
Το ίδιο ισχύει και για την πρόβλεψη που έχει προκαλέσει μεγάλη συζήτηση σχετικά με την αναστολή έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτων – ΑΜΑ σε νεόδμητες κατοικίες στα νησιά.
Στο πρόγραμμα ενεργειών του Χωροταξικού η συγκεκριμένη πρόβλεψη χαρακτηρίζεται ρητά ως:
«Ενέργεια: Νομοθετική».
Επομένως, δεν ισχύει ότι με το νέο Χωροταξικό σταματούν αυτομάτως τα νέα Airbnb στην Κεφαλονιά. Για να εφαρμοστεί ένας τέτοιος περιορισμός απαιτείται νέα νομοθετική ρύθμιση.
Τι γίνεται με τις επενδύσεις που έχουν ήδη ξεκινήσει
Το νέο πλαίσιο περιλαμβάνει μεταβατικές διατάξεις για επενδύσεις και τουριστικές εγκαταστάσεις που βρίσκονται ήδη σε διαδικασία αδειοδότησης.
Οι νέες διατάξεις δεν εφαρμόζονται σε συγκεκριμένες περιπτώσεις εφόσον, πριν από την ημερομηνία δημοσίευσης του νέου Χωροταξικού, έχει ήδη εκδοθεί η απαιτούμενη πράξη ή έχει κατατεθεί ο προβλεπόμενος πλήρης φάκελος.
Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται:
- Απόφαση Έγκρισης Περιβαλλοντικών Όρων ή αντίστοιχος πλήρης φάκελος,
- υπαγωγή σε Πρότυπες Περιβαλλοντικές Δεσμεύσεις,
- προέγκριση Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου,
- προέγκριση οικοδομικής άδειας ή οικοδομική άδεια,
- πλήρης φάκελος προέγκρισης δόμησης,
- καθώς και συγκεκριμένες εγκρίσεις αναπτυξιακών και χρηματοδοτικών προγραμμάτων.
Παράλληλα, για υφιστάμενα τουριστικά καταλύματα των οποίων τα γήπεδα δεν πληρούν τα νέα όρια αρτιότητας και τα οποία δεν έχουν εξαντλήσει τον συντελεστή δόμησης, το Χωροταξικό επιτρέπει επέκταση με την ελάχιστη αρτιότητα που ίσχυε πριν από την έναρξη ισχύος του νέου πλαισίου.
Τι αλλάζει τελικά για την Κεφαλονιά
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό δεν βάζει τέλος στην τουριστική ανάπτυξη της Κεφαλονιάς. Αλλάζει όμως ουσιαστικά τον τρόπο, την κλίμακα και τον τόπο στον οποίο αυτή θα μπορεί να πραγματοποιείται.
Η φιλοσοφία του νέου πλαισίου είναι σαφής: μεγαλύτερες ελάχιστες εκτάσεις για νέα ξενοδοχεία στις ήδη αναπτυγμένες περιοχές, αυστηρότερη αξιολόγηση της φέρουσας ικανότητας, μεγαλύτερη προστασία παράκτιων και περιβαλλοντικά ευαίσθητων ζωνών και μετατόπιση των μεγάλων οργανωμένων επενδύσεων προς ηπιότερες μορφές ανάπτυξης.
Για την Κεφαλονιά δημιουργείται έτσι ένας νέος χωροταξικός χάρτης.
Ελειός–Πρόννοι και Λειβαθώ μπαίνουν στο αυστηρότερο καθεστώς του νησιού για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου, με ελάχιστο γήπεδο 12 στρεμμάτων.
Αργοστόλι, Έρισος, Παλική, Πύλαρος και Σάμη διατηρούν μεγαλύτερα περιθώρια νέας ανάπτυξης, αλλά με ελάχιστο όριο 8 στρεμμάτων για νέα ξενοδοχεία.
Τα Ομαλά αντιμετωπίζονται ως περιοχή στην οποία το νέο πλαίσιο επιδιώκει περισσότερο την ανάπτυξη ειδικών και εναλλακτικών μορφών τουρισμού.
Και σε ολόκληρη την Κεφαλονιά, λόγω της ένταξής της στην Ομάδα Ι των μεγάλων νησιών, ο μελλοντικός πολεοδομικός σχεδιασμός θα πρέπει πλέον να απαντήσει πολύ πιο καθαρά σε ένα κρίσιμο ερώτημα:
Πού μπορεί να συνεχιστεί η τουριστική ανάπτυξη, σε ποια κλίμακα και πού πρέπει να μπαίνουν όρια για να προστατευθούν το τοπίο, οι φυσικοί πόροι και η φέρουσα ικανότητα του νησιού;
Αυτό είναι τελικά και το σημαντικότερο που φέρνει το νέο Τουριστικό Χωροταξικό για την Κεφαλονιά.
ΕΙΔΙΚΟΣ ΣΥΝΕΡΓΑΤΗΣ
Πηγή: Τελικό κείμενο Κοινής Υπουργικής Απόφασης «Έγκριση Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό και περιβαλλοντική έγκριση αυτού», Αύγουστος 2026.
ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ
Το πλήρες κείμενο της ΚΥΑ
