Ένα από τα σοβαρότερα ανοιχτά πολεοδομικά ζητήματα αφορά άμεσα και την Κεφαλονιά. Η καταγραφή των δρόμων είχε δρομολογηθεί από το 2022, όμως το κρίσιμο θεσμικό πλαίσιο για την αναγνώρισή τους δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί, αφήνοντας ιδιοκτήτες, μηχανικούς και επενδύσεις σε παρατεταμένη αβεβαιότητα.
Το πρόβλημα που άλλαξε τα δεδομένα
Στον πυρήνα της υπόθεσης βρίσκεται η απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας για την εκτός σχεδίου δόμηση.
Το ΣτΕ έκρινε ότι για την οικοδομησιμότητα ενός εκτός σχεδίου γηπέδου δεν αρκεί το απαιτούμενο εμβαδόν. Απαιτείται, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο που υφίσταται νομίμως και δεν έχει προκύψει από ιδιωτική βούληση.
Ακριβώς εδώ δημιουργείται το μεγάλο πρακτικό πρόβλημα: σε πολλές περιοχές της χώρας δεν έχει ολοκληρωθεί ακόμη ο χαρακτηρισμός και η κύρωση του κοινόχρηστου οδικού δικτύου.
Για ένα νησί όπως η Κεφαλονιά, με εκτεταμένες εκτός σχεδίου περιοχές και σημαντική οικοδομική και τουριστική δραστηριότητα, το θέμα αποκτά ιδιαίτερη οικονομική και κοινωνική βαρύτητα.
Η Κεφαλονιά είχε μπει στον σχεδιασμό από το 2022
Η ανάγκη καταγραφής του οδικού δικτύου δεν εμφανίστηκε τώρα.
Από το 2022 είχε δρομολογηθεί σε εθνικό επίπεδο πρόγραμμα μελετών για την καταγραφή του υφιστάμενου οδικού δικτύου ανά Δημοτική Ενότητα, στις περιοχές εκτός σχεδίων πόλεων και εκτός ορίων οικισμών.
Στον σχεδιασμό περιλαμβάνονταν και οι Δημοτικές Ενότητες της Κεφαλονιάς και της Ιθάκης, ενώ οι τεχνικές προδιαγραφές των μελετών καθορίστηκαν με υπουργική απόφαση που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 2671/Β/31.05.2022.
Νέος μεγάλος διαγωνισμός το 2025 – Συμβάσεις το 2026
Η διαδικασία δεν εξελίχθηκε στον χρόνο που αρχικά αναμενόταν.
Τον Μάρτιο του 2025 το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας προχώρησε σε νέα μεγάλη διαγωνιστική διαδικασία για την ανάθεση μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου της χώρας.
Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία του ΤΕΕ, μέσα στο 2026 έχουν πλέον υπογραφεί συμβάσεις για επιμέρους περιοχές της χώρας.
Αντικείμενο των μελετών είναι η καταγραφή των δρόμων, η οποία θα αποτελέσει τη βάση για τον χαρακτηρισμό και την ιεράρχησή τους, την κύρωση του κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου και τελικά την ένταξή του στον πολεοδομικό σχεδιασμό.
Ωστόσο, από τη δημόσια διαθέσιμη πληροφόρηση που εξετάσαμε δεν προκύπτει μέχρι σήμερα σαφής εικόνα για το ακριβές στάδιο στο οποίο βρίσκεται το ειδικό παραδοτέο που αφορά την Κεφαλονιά, ούτε εντοπίσαμε δημοσιευμένο τελικό χάρτη αναγνωρισμένου οδικού δικτύου για το νησί.
Αυτό είναι ένα από τα βασικά ερωτήματα που πλέον χρειάζεται επίσημη απάντηση από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και το ΤΕΕ.
Παράλληλα «τρέχει» το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο
Την ίδια περίοδο βρίσκεται σε εξέλιξη και το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο των Δήμων Αργοστολίου, Ληξουρίου και Σάμης, το οποίο καλύπτει το σύνολο της Κεφαλονιάς.
Πρόκειται για διαφορετική, αλλά άμεσα συνδεδεμένη διαδικασία. Το ΤΠΣ θα καθορίσει τον συνολικό πολεοδομικό σχεδιασμό, τις χρήσεις γης και τις ζώνες ανάπτυξης του νησιού, ενώ η καταγραφή και αναγνώριση του οδικού δικτύου αφορά ειδικά το καθεστώς των δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές.
Οι δύο διαδικασίες συναντώνται τελικά στο ίδιο σημείο: στην ανάγκη να γνωρίζει ο ιδιοκτήτης με σαφήνεια τι μπορεί και τι δεν μπορεί να κάνει στην περιουσία του.
Τι σημαίνει στην πράξη για μια ιδιοκτησία
Το θέμα δεν αφορά μόνο μεγάλες τουριστικές επενδύσεις.
Αφορά τον ιδιοκτήτη ενός εκτός σχεδίου γηπέδου που θέλει να χτίσει κατοικία, μια οικογένεια που εξετάζει την πώληση ή μεταβίβαση περιουσίας, έναν αγοραστή που πρέπει να γνωρίζει εάν το ακίνητο είναι οικοδομήσιμο, αλλά και επιχειρήσεις που σχεδιάζουν τουριστικές εγκαταστάσεις.
Η ύπαρξη ενός δρόμου στο έδαφος ή σε έναν χάρτη δεν αρκεί από μόνη της για να επιλύσει το ζήτημα.
Το θέμα έφθασε ξανά στη Βουλή
Το μέγεθος του προβλήματος αποτυπώνεται και στην κοινοβουλευτική παρέμβαση της 17ης Ιουλίου 2026.
Με την υπ’ αριθμόν 7103 ερώτηση προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ζητήθηκε μεταβατική νομοθετική ρύθμιση για τη δόμηση σε εκτός σχεδίου γήπεδα τεσσάρων στρεμμάτων μέχρι να ολοκληρωθούν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και η διαδικασία αναγνώρισης του κοινόχρηστου οδικού δικτύου.
Η ίδια η κοινοβουλευτική παρέμβαση επιβεβαιώνει ότι το ζήτημα παραμένει ανοιχτό και το 2026 και δεν αφορά μια μεμονωμένη περιοχή της χώρας.
Η παρέμβαση Φράγκου επαναφέρει το πρόβλημα
Το θέμα επανέρχεται στη δημοσιότητα με παρέμβαση του επιχειρηματία Γιώργου Φράγκου, ιδιοκτήτη της Luxury Hotels Μονοπρόσωπη ΙΚΕ, στο https://money-tourism.gr/ ο οποίος ζητά σαφές χρονοδιάγραμμα για το Προεδρικό Διάταγμα και συγκεκριμένες απαντήσεις για τις υποθέσεις που παραμένουν σε εκκρεμότητα.
Η δική του περίπτωση αφορά τουριστική επένδυση στην Κω. Το ζήτημα που θέτει, όμως, είναι πανελλαδικό και αφορά ευθέως και την Κεφαλονιά: πότε θα γνωρίζουν ιδιοκτήτες και επενδυτές με ενιαίους κανόνες ποιο οδικό δίκτυο αναγνωρίζεται και υπό ποιες προϋποθέσεις;
Τα ερωτήματα που αφορούν πλέον την Κεφαλονιά
Τέσσερα χρόνια μετά την έναρξη του σχεδιασμού των σχετικών μελετών, υπάρχουν συγκεκριμένα ερωτήματα που χρειάζονται απαντήσεις για το νησί:
- Σε ποιο στάδιο βρίσκεται σήμερα η μελέτη καταγραφής του οδικού δικτύου της Κεφαλονιάς;
- Έχει ανατεθεί και ποιος είναι ο ανάδοχος για τις Δημοτικές Ενότητες του νησιού;
- Ποια παραδοτέα έχουν μέχρι σήμερα ολοκληρωθεί;
- Πότε θα είναι διαθέσιμος ο χάρτης του καταγεγραμμένου οδικού δικτύου;
- Πότε θα θεσπιστούν τα τελικά κριτήρια για την αναγνώριση των κοινόχρηστων δρόμων;
- Τι προβλέπεται στο μεταβατικό διάστημα για τις εκκρεμείς υποθέσεις;
Μια εκκρεμότητα με πραγματικό οικονομικό αποτύπωμα
Η παρατεταμένη αβεβαιότητα δεν είναι μόνο τεχνικό ή πολεοδομικό ζήτημα.
Επηρεάζει την ασφάλεια των συναλλαγών, τον σχεδιασμό επενδύσεων, την πραγματική δυνατότητα αξιοποίησης της γης και, τελικά, την ίδια την αξία της ακίνητης περιουσίας.
Για την Κεφαλονιά, όπου η εκτός σχεδίου γη αποτελεί σημαντικό τμήμα της κτηματαγοράς και συνδέεται στενά με την τουριστική ανάπτυξη, η ολοκλήρωση αυτής της διαδικασίας έχει ιδιαίτερη σημασία.
Το επόμενο βήμα είναι πλέον συγκεκριμένο: ΥΠΕΝ και ΤΕΕ να δώσουν δημόσια την ακριβή εικόνα για την Κεφαλονιά – ανάθεση, ανάδοχο, στάδιο μελέτης, παραδοτέα και χρονοδιάγραμμα.
Το ρεπορτάζ βασίζεται στην απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, στις τεχνικές προδιαγραφές του ΥΠΕΝ για τις μελέτες καταγραφής του οδικού δικτύου, στα στοιχεία συμβάσεων του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας, στην υπ’ αριθ. 7103/17.07.2026 κοινοβουλευτική ερώτηση προς το ΥΠΕΝ και στην παρέμβαση του Γιώργου Φράγκου για την εκτός σχεδίου δόμηση.
Η ομάδα του Think Tank